再和大家聊聊伦敦房产
英伦投资客写在前面：之前受邀给海外掘金的朋友做了一次分享，谈了几点自己对伦敦房地产市场的看法，包括商业地产和普通住宅市场，内容主要包括：
伦敦房产当前和未来的形势；如何看待伦敦未来人口导入；英国难民穆斯林问题；是否应该采用离岸公司等。
以下是分享时录制的音频内容，同时也整理了文字版，内容较音频稍有更新。
音频声源：傅士鹏，英伦投资客博主，英国皇家特许测量师（MRICS），英国注册会计师（ACCA），常驻伦敦。
以下为文字版：
1. 商业地产
我先讲一下商业地产，大家最近如果留心新闻的话，会注意到最近李嘉诚退出了不少在内地和香港的资金，然后把钱投在了英国。
李嘉诚最近在英国投的几笔资产倒不是以商业地产为主，主要还是基建水利这些跟民生息息相关的资产。
这一块的门槛就更加高了，它的收益非常稳定，但需要在英国进行大量投资后才能获得这样的机会。
商业地产方面，最近很多香港家族资金紧跟李嘉诚的脚步，在伦敦买了几座大型地标，比如李锦记、赌王四姨太、罗氏、林氏家族等。
香港这几大家族投资伦敦的商业地产，主要是看中稳定和低风险的回报。
伦敦商业地产以写字楼为例，很大的一个好处在于租约长达20-25年，相当于把一笔钱甩手存在“房产银行”里面，每年能够拿到省心不亏的4~5%的稳定回报。
如果之后急需用钱，也可以迅速处理，或转手、或从银行再融资，很快能把资金套出来，所以非常符合他们自身的家族利益。
投资商业地产的风险主要是两块，一块是脱欧之后一旦英国跟欧盟没有达成一个比较好的协议，失去了金融通行证，那么金融城的一些写字楼可能会面临比较大的空置风险，金融机构可能会集体撤离。
现在看到的情况，媒体上的渲染比较大，目前集体撤离的情况还没有发生，加上之前提到商业地产基本上会带着长租约，保证了未来长时间的回报。
讲到金融机构撤离，伦敦主要是投行受冲击最大，搬迁的话主要会是以投行为主。不过投行之所以集中在伦敦，主要是因为资金集中在伦敦，比如说大的主权基金、保险基金、养老基金等金主。
这主要是因为伦敦有非常多的信息，是一个造势（rain-making）的地方，金主们在伦敦交流项目信息，制定投资决策的势头短期内很难逆转，因此只要金主财团们还集中在伦敦，那么投行的前台部门都还会在伦敦，目前也只是一些后台部门进行了搬迁。
除了金融机构，伦敦最近在科技领域也取得了不少突破。脱欧之后，苹果、谷歌、Facebook、Snapchat，几个大型美国科技公司都宣布在伦敦增加了人手，新建更大的总部。
最近AlphaGo比较热，我们看到AlphaGo的创始人和他的创始团队DeepMind都是从伦敦出来的，被谷歌收购后还是坚持把总部放在伦敦。
再加上英国在金融科技方面的投入，科技下一阶段的风口，伦敦也紧紧地把握住了，而这也保证了未来对商业地产的需要。
手握科技和金融两张王牌，再加上伦敦本身的网红属性，自带超级流量，伦敦商业地产前景还是可期。
2. 住宅地产
住宅这块，大部分海外过来的资金优先选择伦敦。而从伦敦本身来看，其实现在已经进入到需要有一些投资智慧才能拿到比较好的回报的一个新阶段。
当前伦敦的地产周期进入到一个成熟期，不像在脱欧之前基本上闭着眼睛买什么都是可以赚的。所以现在大家选择投资伦敦房产的时候需要可能关注一些刚需的、本地买家也能买的起的地段。
我们刚刚讲到脱欧，其实对于住宅地产房价，影响更大的应该是16年4月份推出的额外印花税政策。如果你是首套房购买的话，还是按照正常的平均2-3%的印花税来交，累进制，如果房子的总价越高，印花税越高。
但是如果你是投资用于出租的话，这之外再额外加上3%的印花税，这一块就给买房出租增加了不少的成本。所以一些专业从事买房出租的地主，他们对房产的投资就会有所减小，因为计算下来会发现回报可能不会特别理想。
额外印花税政策很大的一个影响就是造成伦敦房价涨幅变得不够明显。涨幅不明显的话，就会大大地抑制一大部分买楼花的投机需求：这部分买家主要是在买了楼花之后，在房子交付之前卖出去。
这也是为什么我在前面说当前市场要多关注刚需、本地买家买得起的地段。
伦敦的房价相比北京上海来说，对于刚需还是比较友好的。如果比如说你在金融城上班，上班通勤时间控制在20到30分钟，还是可以在三区或四区这样的地段买到人民币大概7-8万每平米的房子（按照使用面积来算），总价可能维持在人民币五六百万以内，大概是一百平米左右。
而按照伦敦平均工资换算成人民币大概是40万每年的水平，这样的房价工资比还算是比较合理，因此只要是合适的房子，本地人都还能负担的起，那么你买了之后未来也有保底的接盘侠可期。
另外，伦敦的房价从08年开始有比较明显的下降，主要是因为金融危机的影响，然后在2010年之后开始回升。
此后的2011到2015年，因为欧债危机吸引了大笔欧元资金进入，伦敦房价一路走高，直到去年脱欧公投之后还有额外的印花税出台，伦敦房价才有所松动。
从9月份的数据看，伦敦的整体房价第一次迎来了下降，但是各个区域中某些刚需的区域，在去年到今年的一年时间内还有6%左右的上涨。
不过对于海外投资者来说，如果算上英镑接近15%的贬值，伦敦房价对于海外投资者来说实际上是有很大下降的。
而对于赚英镑的本地投资者来说，特别是对于刚需的投资者来说，虽然最近9月份的数据显示整体上的房价有所下降，但实际上去买的话，假设以50万英镑价位的新房为例，可能14年你还可以买到Canary Wharf这样的地段，15年可能就是Canning Town或者是再远一点Royal Albert Dock的地段，今年开始可能就只能买到Royal Arsenal等地段了。
我自己给投资者的一些建议是我们要看到伦敦本地的一些投资者能够负担的一个价位是在哪里。
我们简单计算一下：伦敦平均工资4万英镑左右，两夫妻可能加起来算10万英镑，按照贷款的五倍来讲，可以贷到50万英镑左右。
再加上一部分首付的话，可能伦敦本地的刚需可以负担的价位是在60~70万英镑的价位，所以一直去寻找这一块价位的房子，或者说这一块价位的房子下一刻会落在什么样的地段，就是你可能会在这个投资中获得收益的一个点。
3. 伦敦房产未来趋势
接下来我谈一下伦敦房产的未来趋势，其实未来房价的趋势很大一部分因素跟人口流入有关，还有一个就是企业的搬迁。企业搬迁我们刚刚分析过了，主要是在金融机构这一块存在悬念，而这块悬念目前也使得价格没有大幅上涨，所以目前形成了一个比较好的机会。而科技企业目前我们已经看到在大规模地往伦敦设总部或者说进行扩张。
从人口导入的这个方面来讲，伦敦其实是一个非常年轻的城市，因为确实伦敦市中心的房价特别贵，所以老年人一旦到了一定的年纪就会把市中心或者说通勤圈的一些房子卖掉，然后搬到郊区去住。
伦敦从人口结构上来讲是一个非常年轻的城市，在世界上轻松排进前五，受教育水平更是所有西方城市中最高的，69.7%的人是大学毕业。
英国的拳头产品——教育也保证了未来英国人口的持续流入。
教育这块对于地产投资的影响其实非常大，英国不是一个移民国家，所以能跟英国产生联系，或者说想到去英国投资，基本上是因为可能孩子在英国读书，或者说自己之前在英国读过书，跟英国有了这样那样的一些联系，所以未来投资的话可能会想到英国。
英国的教育，特别是小学初中高中大学，还有私立教育特别地强。
英国在小学初中高中特别是私立教育，用非常高的学费门槛帮助英国吸引了一些国际上的富豪家庭，他们把小孩从小学就送到英国来就读，这样相当于是放了一条很长的线。
所以英国的人口导入可能是比其他国家来的更早，从小学就已经把全世界各地的优质人口筛选出来，吸引到了英国。
最后即便这些富豪或者是富豪的孩子未来不在英国工作、创业，但他们在本国赚到钱后首先想要投资或做资产配置的时候会第一时间想到英国，形成“本国赚钱、英国存钱”的局面。
这样一来，英国躺着就能收割其他国家的发展成果，毕竟世界上还是发展中国家多，每个时间段总会有一部分富人选择在赌场里及时止损，抽身离场，亦或是提前未雨绸缪，把钱存在“房产银行”里。
4. 伦敦房产的潜在风险
接下来谈一下投资伦敦房产的潜在风险。现在最大的一个风险主要是汇率，由于去年脱欧公投到现在各种利空因素释放，导致英镑汇率一下从兑人民币1:10掉到了最低到1:8.2，然后今年一度有一段时间是1:8.4，我看最近这两天是1:8.7。
因为英国已经在11月2日宣布了加息，所以现在的汇率已经消化了加息的影响，反映的是英国政治经济的基本面，英国脱欧后经济表现其实不错，未来政治情况一旦好转，汇率便值得期待，所以汇率既是风险，也是机会。
另外一个风险是限购。
11月22日，英国财政部会发布秋季预算案。秋季预算案对于房地产市场比较大的影响就是在印花税的改革。我之前提到的额外3%印花税就是在2015年的秋季预算案提出的，这个政策大大改变了伦敦房地产市场的格局和涨势。
所以接下来11月份哈蒙德会不会提出新的印花税的改革，到底是降低还是增加或者说是给海外投资者进行限购。限购的话，到底是加印花税，还是在某些楼盘强制优先开放给本地买家。
秋季预算案对于印花税的改革，还有对于海外投资者是否会出台限制措施，其实是接下来比较大的看点。主要是因为英国政府现在有了一个比较好的论据。伦敦市长之前委托伦敦政经进行了一个调查，查出海外投资者在伦敦买了不少的房子，特别是抢购了许多伦敦刚需价位的房子，使得伦敦的年轻人很难上车。
民主社会为了选票考虑的话，他需要照顾这一部分年轻选票的声音，再加上反对党势头非常猛，抢了很多年轻人的选票。
所以目前执政的保守党也是在权衡到底是为了选票放弃经济利益，还是继续对海外投资者维持开放的形象，自己咬咬牙多拨一些款，帮助伦敦的年轻人上车，所以秋季预算案是一个比较大的看点。
我个人的看法是觉得未来很难进行限购措施，因为确实英国现在处在脱欧的情况下急需海外投资，如果再释放这样一个信号的话，可能会对各个行业吸引投资造成比较大的冲击。
5. 英国各城市租金回报率
下面我讲一下英国各个城市的租金回报率，投资房产的主要收益分两块，一块是租金，还有一块是房价的涨幅。
英国除了伦敦之外都算是小城市，小城市比如像曼城、伯明翰等，租金回报比较高，但是空置风险大。伦敦租金回报率比较低，但房价涨幅更大，空置率较低。
从具体数字来看，英国的一些小城市，特别是苏格兰或者英国北边的一些小城市，租金回报率能达到7~8%或者甚至到8%以上，但是这也有风险，进行这样的投资需要 投资客非常了解当地的市场，并且需要大量的时间去维护，不然就很可能会面临空置的风险。
伦敦的租金回报水平大概是在4~5%，净资金回报率应该是在4%左右，然后我们考虑利率的话大概是在1.6~3%之间，根据每个人的情况不同，所以伦敦的租金回报基本上都能够覆盖月供。另外伦敦自带流量，租赁的需求非常大，所以基本上不会有房子空置，空置的风险比较低。
另外经常有读者朋友问到能不能采取分租的方式提高资金回报率，英国这边叫HMO，通俗来讲就是把客厅可能也隔成一两个房间租出去，多分割成几个房间。
分组需要最好是人在本地能够自己进行管理，那额外的租金收入就都被你自己赚了。要是人不在本地的话，需要委托给专门的中介去做，中介需要收取一定的费用。计算下来的话，可能跟整租的收益差不多。
所以其实就是你花多少时间就赚取多少收益，伦敦基本上保底的话是4%左右。在其他城市的话会更高一点，但要考虑房价涨幅没有伦敦大。
6. 离岸公司
然后我讲一下离岸公司的情况，伦敦现在很多豪宅被离岸公司控制。最近也有读者朋友问到如果是购买普通房子的话需不需要用离岸公司的方式，这块是不需要的。
离岸公司之前可能是税收上有一些减免，但是成立一个离岸公司，要考虑律师还有会计一些零碎的管理费用，这一块在离岸小岛上非常高。如果房子没有超过一定价值，没有省下非常多税的话，其实不推荐用这种方式。而且再加上现在英国在降公司税，离岸的方式省的税其实已经没有多大优势了。
事实上，一些投资者之所以用离岸公司这种形式去购买的话，主要是为了隐去自己的真实身份。
用离岸公司购买，在英国的网站上查到的只是一个离岸公司的名字，不会显示房产实际拥有人的名字。除非是离岸公司所在的岛国，出现了信息泄露，像最近的天堂文件事件一样。
不过一般来说离岸公司的保密性比较强，也是富豪希望用离岸公司购买伦敦房子的一个主要原因。
7. 难民问题
在接收难民的数量上，英国是欧洲国家中排名基本是在倒数第几位。之前卡梅伦经常因为难民的问题跟欧盟发生争执，然后脱欧公投后主管移民的梅姨上台之后，难民就抓的更严了。
目前中东过来的难民还是集中在欧洲大陆国家，比如法国、德国等。英国因为有英吉利海峡这道天然的阻隔造成难民过来确实不容易。
谈到难民很难不谈穆斯林问题，如果从财富结构来看的话，其实英国的穆斯林相对于欧洲的穆斯林，财富是更加多的。像伦敦哈罗德或者是海德公园肯辛顿一带，大部分的房子都是中东的土豪买的，中东的土豪其实也是穆斯林，他们在英国待不了几天，还把钱留在英国，对英国好处远大于坏处。
另外对于伦敦东区某些黑人、穆斯林比较集中的地段，这些地方还是有很大的投资价值，特别要先分清投资和自住。伦敦过去20年房价涨幅排名前列的地区大部分位于东区，包括Hackney、Waltham Forest、Southwark、Lewisham等地，这些地方的黑人穆斯林一旦搬走，房价马上就起来了。
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